臺山光大學(xué)校民宿成為閑置僑房活化利用的標(biāo)桿之一。

游客在翹廬1922觀賞日落。

????8月31日，在臺山翹廬1922咖啡店里，主理人、美籍華人青年李旻禧自創(chuàng)的腐乳咖啡依舊吸引著來來往往的客人。雖然暑假游旺季已過，店內(nèi)卻不顯冷清，這款融合僑鄉(xiāng)風(fēng)味的創(chuàng)意飲品備受青睞，這也讓李旻禧對僑房活化的前景充滿信心。這處百年僑宅的新生，正是江門僑鄉(xiāng)喚醒“沉睡”僑房資源、探索農(nóng)文旅融合發(fā)展的縮影。

????作為全國著名僑鄉(xiāng)，近年來，江門以僑房活化保育為重要抓手之一，系統(tǒng)推進(jìn)建筑修復(fù)、文化賦能與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，猶如找到一把解開鄉(xiāng)村振興的鑰匙，逐步打開以文塑旅、以旅興鄉(xiāng)的新局面。如今，這些歷經(jīng)重生的老僑房，正如一杯精心萃取的濃郁咖啡，將歷史韻味與時代創(chuàng)新交融于杯，散發(fā)出愈發(fā)醇厚且獨特的文化香氣。

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????活化實踐

??? 從單體民宿到集群開發(fā)

????翹廬1922民宿位于臺山市臺城街道泡步村，建于1922年，由旅緬甸華僑、華裔建筑設(shè)計師朱錦翹設(shè)計興建，已閑置荒廢近40年，直至遇到草坪里開發(fā)者、云翠谷文旅投資發(fā)展有限公司董事長林志成。經(jīng)溝通協(xié)調(diào)，朱氏家族將翹廬托管給林志成開發(fā)。自去年10月運(yùn)營以來，翹廬1922周末房間基本處于滿訂狀態(tài)，目前已實現(xiàn)項目收支平衡?，F(xiàn)在，林志成仍忙個不停，他計劃開發(fā)村后2公頃竹林，規(guī)劃步道系統(tǒng)，打造微度假空間，以期能讓游客慢下來，觸摸鄉(xiāng)土、擁抱自然。記者注意到，林志成巧妙利用屋頂空間，使得游客可以登高眺望，將遠(yuǎn)山、炊煙與錯落的屋脊盡收眼底，從而從全新視角體驗僑鄉(xiāng)特有的鄉(xiāng)土氣息。

????與此同時，在開平市塘口鎮(zhèn)裡村村，坤球文化產(chǎn)業(yè)（廣東）有限公司開發(fā)的開平世遺1905國際藝術(shù)村項目則呈現(xiàn)規(guī)模化活化路徑。該公司副總經(jīng)理郭松培幾乎每天都會到項目施工現(xiàn)場，如遇到需要協(xié)調(diào)事宜，塘口鎮(zhèn)成立的工作組會提供貼身服務(wù)，及時調(diào)處。這位2009年初次到訪便被村落“水系繞村、竹樹蔥郁”生態(tài)打動的項目負(fù)責(zé)人，正在推動一場跨越百年的文化對話。

????作為“百千萬工程”重點項目，開平世遺1905國際藝術(shù)村項目修繕4個自然村80座民居及17座居廬（含30余座百年古建），首創(chuàng)“一古建一工作室”模式引入國際藝術(shù)家駐留。郭松培表示，項目將堅持“讓僑鄉(xiāng)文化走向國際，讓華僑鄉(xiāng)愁有地可依”的理念，使瀕危建筑轉(zhuǎn)化為文化交流載體。

????該項目特邀先鋒書店設(shè)計團(tuán)隊，在“不破壞古建原有風(fēng)貌”原則下注入現(xiàn)代藝術(shù)語言。目前開工的一期工程包含孖樓旗艦民宿、藝術(shù)館集群及水系、稻田藝術(shù)區(qū)改造，預(yù)計今年底完工并對外開放。

????從單體民宿到集群開發(fā)，翹廬1922與開平世遺1905國際藝術(shù)村的實踐，折射出江門僑房活化的多元路徑。這種探索在政策東風(fēng)下形成規(guī)模效應(yīng)——乘著實施“百千萬工程”與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，以翹廬為代表的民宿、以裡村村代表的僑村、以赤坎華僑古鎮(zhèn)為代表的僑圩、以長堤歷史文化街區(qū)為代表的街區(qū)，或?qū)⒊蔀榻T僑房復(fù)活的核心引擎，共同推動僑鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)與鄉(xiāng)村振興的深度融合。

????其中，民宿增長態(tài)勢明顯。數(shù)據(jù)顯示，全市民宿數(shù)量從2019年的27家、2020年的52家、2021年的79家、2022年的107家、2023年的130家，到目前已達(dá)193家。

????煥發(fā)新生的歷史街區(qū)、特色民宿、僑鄉(xiāng)村落與僑圩古鎮(zhèn)，不僅極大地豐富了江門的文旅業(yè)態(tài)，更打響了獨具僑鄉(xiāng)特色的文旅IP，為全市文旅市場注入強(qiáng)勁活力，有效帶動消費(fèi)增長。相關(guān)數(shù)據(jù)便是最直觀的證明：今年上半年，全市接待游客1250.39萬人次、旅游收入140.67億元，同比分別增長17%和23.9%，文化體育娛樂業(yè)營收增幅更高達(dá)44.42%。

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????火爆邏輯

??? 資源稟賦與創(chuàng)新探索的雙重驅(qū)動

????江門僑房活化保育為何那么火？

????江門作為著名僑鄉(xiāng)，開平、臺山兩地?fù)碛薪僮鶅S墟、4000余條僑村、3000余座碉樓，此外還有遍布鄉(xiāng)間、千姿百態(tài)的洋樓，這些兼具中西特色的僑建筑是散落在僑鄉(xiāng)的瑰寶，長期以來處于“沉睡”狀態(tài)。其中，開平碉樓與村落申報世界文化遺產(chǎn)成功后，僑鄉(xiāng)獨有的建筑與村落廣為世人所知。而正是其申遺成功，為僑房活化提供了獨特的資源基底。

????近年來，隨著個性化旅游新消費(fèi)趨勢與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的疊加效應(yīng)，江門固有的僑文化資源稟賦加速激活，特別是隨著“百千萬工程”的深入實施，為僑房活化保育創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。在此背景下，僑鄉(xiāng)大地正興起一股“僑房復(fù)活”的熱潮，讓沉睡的歷史記憶重新煥發(fā)生機(jī)。

????這一進(jìn)程因《狂飆》電視劇的熱播而獲得意外推動力——劇中頻繁出現(xiàn)的騎樓等僑鄉(xiāng)特色建筑，讓江門“天然攝影棚”的美譽(yù)廣為人知。這些成為影視取景地的僑鄉(xiāng)建筑，恰恰是僑房活化保育成效的生動注腳。

????“天然攝影棚”的背后，是江門系統(tǒng)性推進(jìn)僑房活化保育的扎實工作。為夯實保育基礎(chǔ)，我市首先從摸清存量家底入手：結(jié)合歷史建筑保護(hù)工作對全市269處歷史建筑開展安全評估，建立修繕項目庫并有序?qū)嵤?；評選確定第一批22名僑界名人故（舊）居保護(hù)名錄，針對性開展修繕利用展示。臺山市更組織專項僑建筑普查，建立涵蓋建筑概況、產(chǎn)權(quán)歸屬、僑房故事的數(shù)據(jù)庫，對臺城歷史文化街區(qū)1191座僑建筑實行“一樓一檔”動態(tài)管理。

????在摸清家底的基礎(chǔ)上，制度保障體系同步構(gòu)建。我市先后出臺《江門市歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護(hù)條例》《江門市關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的若干措施》《江門市華僑華人文化交流合作促進(jìn)條例》等一系列政策法規(guī)，為歷史文化保護(hù)傳承提供了堅實的制度支撐。

????針對僑房活化中的核心難題，江門創(chuàng)新工作機(jī)制破解產(chǎn)權(quán)瓶頸：一方面建立跨境協(xié)調(diào)機(jī)制，通過江門市華僑華人離岸公共法律服務(wù)中心及海外遠(yuǎn)程視頻公證試點，與我國駐外196個使領(lǐng)館合作，為全球華僑處置國內(nèi)資產(chǎn)提供便利；另一方面首創(chuàng)“碉樓托管”模式，開平市在保持產(chǎn)權(quán)不變的前提下，由業(yè)主委托政府管理僑房。目前已有62座碉樓與民居通過該模式實現(xiàn)有效保護(hù)與活化，達(dá)成業(yè)主利益與政府保護(hù)的雙贏格局。

????在具體實踐層面，赤坎華僑古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)成為僑墟活化的標(biāo)桿案例。作為全省整縣推進(jìn)農(nóng)文旅融合發(fā)展首批試點、粵港澳大灣區(qū)西翼唯一試點，江門聚焦“華僑文化+濱海旅游”特色主題，統(tǒng)籌開平、臺山文旅資源，不斷豐富文旅產(chǎn)品和業(yè)態(tài)體系。在此框架下，開平市聚焦建設(shè)世遺風(fēng)韻農(nóng)文旅融合發(fā)展產(chǎn)業(yè)園，推動塘口、赤坎、百合、蜆岡四鎮(zhèn)連線成片發(fā)展，通過龍頭企業(yè)與重大項目帶動區(qū)域協(xié)同。成效層面，目前已累計引入商業(yè)服務(wù)項目212個，今年上半年接待游客同比增長15.13%，展現(xiàn)出僑房活化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性互動。

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????開發(fā)模式

??? 多元主體的特色探索之路

????在江門僑房活化實踐中，不同主體探索出各具特色的開發(fā)模式，為僑鄉(xiāng)資源轉(zhuǎn)化提供了可復(fù)制的樣本。退伍軍人、江門市領(lǐng)航旅游發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人謝沃根將開平市塘口鎮(zhèn)鳳儀里從荒廢10年的無人村打造成國家3A級景區(qū)，成為廣東首個個人運(yùn)營華僑建筑類型的3A級景區(qū)案例，實現(xiàn)從“救房”到“興村”的跨越。

????這份蛻變始于對文化根脈的堅守?！袄弦惠呇瑰X建的房子不能在我們這代倒塌”，正是懷著這樣的信念，謝沃根決定挖掘老僑房“躲在深閨”的文化價值。當(dāng)時，他用一個月時間通過傳真簽署托管協(xié)議，與村民簽訂20余棟僑房的租賃協(xié)議，讓村民自愿委托修繕以傳承祖輩遺產(chǎn)。團(tuán)隊累計投入2000余萬元，通過修舊如舊的方式修復(fù)漏水屋頂、提升建筑外立面，讓瀕危僑房重獲新生。

????利益協(xié)調(diào)機(jī)制是項目可持續(xù)的關(guān)鍵。謝沃根秉承“小舍小得，大舍大得”原則，構(gòu)建起“共榮共生”的長效機(jī)制。他將景區(qū)鋪位免費(fèi)提供給村民經(jīng)營并免除租金、水電費(fèi)，同時讓村民享受門票收入12%的提成。這種收益共享模式激發(fā)了村民的參與熱情，形成“房屋租金+門票分成+公共區(qū)域租金+免費(fèi)商鋪經(jīng)營”的多元收益體系，村集體也通過場地租賃獲得穩(wěn)定收入，帶動了村民實現(xiàn)家門口就業(yè)。

????在具體實踐中，謝沃根團(tuán)隊探索出剛?cè)岵?jì)的協(xié)調(diào)藝術(shù)。開發(fā)上塘村項目時，他們主動退讓80平方米的公共已租房屋給村民修路，拆改民宿庭院換取信任；面對某次村中的竹林歸屬爭議等糾紛，依法依規(guī)去勸導(dǎo)，最終證實土地為公共資源后妥善解決。這種務(wù)實靈活的做法，為企業(yè)與村民建立長期合作奠定了基礎(chǔ)。

????政府與村集體的支持構(gòu)成模式落地的重要保障。正如郭松培所體驗到的，政府通過托管模式整合僑村老建筑與土地資源，大幅降低企業(yè)對接成本；村集體發(fā)揮橋梁作用，讓村民通過租金和優(yōu)先就業(yè)等直接受益，形成“政府引導(dǎo)-企業(yè)運(yùn)營-村民參與”的良性循環(huán)。

????另一種被媒體關(guān)注的模式是開平市僑鄉(xiāng)故事民宿、碉民部落民宿主理人張小明總結(jié)的“CCG+”模式。作為開平市首家升規(guī)入統(tǒng)的民宿經(jīng)營者，他將村集體（Village Collective）、村委會（Village Committee）、地方政府（Local Government）作為協(xié)同發(fā)展主體，結(jié)合民宿企業(yè)、行業(yè)等相關(guān)方，通過明確利益分配和整合資源開發(fā)，推動鄉(xiāng)村文旅可持續(xù)發(fā)展。

????在“CCG+”模式框架下，各方權(quán)責(zé)清晰：企業(yè)負(fù)責(zé)投資改造與運(yùn)營管理，政府提供基礎(chǔ)設(shè)施等配套服務(wù)，村集體承擔(dān)資源協(xié)調(diào)職能。依靠該模式，張小明成功開發(fā)了僑鄉(xiāng)故事民宿，并以協(xié)同發(fā)展為理念，民宿與百合鎮(zhèn)政府、華農(nóng)藝術(shù)學(xué)院合作共建兩龍村研學(xué)基地，校方設(shè)計百合餃子IP形象，更生動地講好百合故事，三方合作既活化保護(hù)了老僑房，又賦予其文化傳播新功能。這種多元主體協(xié)同的開發(fā)模式，為僑房活化注入了專業(yè)資源與持續(xù)活力。

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????挑戰(zhàn)與破局

??? 探尋平衡保護(hù)與發(fā)展的長效路徑

????在僑鄉(xiāng)江門，僑房活化正迎來機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的發(fā)展拐點。一方面，赤坎華僑古鎮(zhèn)、立園等龍頭景區(qū)形成強(qiáng)大流量磁場，為周邊民宿提供天然客源基礎(chǔ)?！拔覀兊捻椖烤嚯x赤坎華僑古鎮(zhèn)僅2公里，既能承接景區(qū)溢出客流，又能以藝術(shù)村特色形成差異化體驗?！惫膳嗟挠^察揭示了區(qū)位優(yōu)勢帶來的發(fā)展契機(jī)——隨著深中通道通車及路網(wǎng)建設(shè)完善，僑鄉(xiāng)文化與世遺資源的價值正加速釋放。

????然而繁榮背后隱憂漸顯。江門民宿從2019年的27家，增長到目前的193家，江門部分民宿經(jīng)營者擔(dān)心，這種“狂飆式”的增長或暗藏風(fēng)險，同質(zhì)化競爭或易引發(fā)價格戰(zhàn)，服務(wù)質(zhì)量或因擴(kuò)張過快出現(xiàn)下滑。

????臺山一家民宿負(fù)責(zé)人表示，近兩個月，游客消費(fèi)略顯疲軟，“窮游”與“打卡式旅游”盛行，游客人均消費(fèi)持續(xù)走低。

????位于臺山市四九鎮(zhèn)上南村藝術(shù)部落，由一座廢棄僑校改造而成，發(fā)展成為休閑住宿、書畫創(chuàng)造、研學(xué)等于一體的業(yè)態(tài)，在業(yè)內(nèi)聞名遐邇。目前，臺山南藝術(shù)村部落面對客源萎縮，已迫使其調(diào)整經(jīng)營策略，計劃從純藝術(shù)展覽等轉(zhuǎn)向更親民的文旅融合項目。

????基礎(chǔ)配套與政策支持的滯后同樣制約發(fā)展。遠(yuǎn)離市中心的僑村內(nèi)打車難、缺乏“小電驢”等接駁工具，導(dǎo)致游客“點與點串聯(lián)不便”等問題?！拔覀冃枰槍︵l(xiāng)村實際痛點的精準(zhǔn)施策?！睆埿∶鹘ㄗh政府在電動自行車保險護(hù)航、用工社保保障等領(lǐng)域提供實質(zhì)性支持。

????面對多重挑戰(zhàn)，行業(yè)正在探索差異化破局路徑?？臻g維度上，形成“單體民宿-集群開發(fā)”的梯度布局：翹廬1922等小型項目深耕竹林步道、屋頂觀景等微度假體驗；開平世遺1905國際藝術(shù)村則以“一古建一工作室”模式，擬引入國際藝術(shù)家駐留創(chuàng)作，打造文化交流平臺。內(nèi)容創(chuàng)新上，張小明團(tuán)隊實踐的“三階段演進(jìn)模型”頗具參考價值——從早期“住老房子”的基礎(chǔ)需求，到中期“鄉(xiāng)村場景體驗”，再到當(dāng)前“文化IP+高端體驗”，通過持續(xù)迭代實現(xiàn)消費(fèi)升級。他認(rèn)為，具備“文化差異化+穩(wěn)定客群+成本管控能力”的民宿，如主打僑文化、主理人深度參與運(yùn)營的民宿將持續(xù)盈利。

????文化IP的打造成為突圍關(guān)鍵。與開平碉樓的鮮明形象相比，臺山僑房資源雖豐富卻缺乏辨識度。臺山光大學(xué)校民宿主理人陳德慶認(rèn)為，當(dāng)?shù)夭⒉蝗狈Y源，亟待通過系統(tǒng)挖掘與創(chuàng)意轉(zhuǎn)化構(gòu)建品牌辨識度，形成自己的特色I(xiàn)P，講好僑鄉(xiāng)故事，讓沉睡的文化資源轉(zhuǎn)化為市場競爭力。

????記者手記

鄉(xiāng)愁“暖”了 鄉(xiāng)村“興”了

????對于僑鄉(xiāng)江門而言，僑房活化保育從來不是簡單的建筑修復(fù)工程。當(dāng)斑駁的騎樓重現(xiàn)光彩，當(dāng)沉寂的碉樓再聞人聲，這些承載著百年記憶的建筑，正以精神紐帶的身份重新定義著“根”的意義——不僅是磚石結(jié)構(gòu)的物理留存，更是華僑精神家園的當(dāng)代延續(xù)。

????在臺山翹廬1922，這種精神傳承被具象化為溫暖的儀式感。去年開業(yè)當(dāng)天，主理人林志成將碎木制作成手串，連同那句“無論你去到哪里，這里始終是你惦記的家”的題字房屋照片，鄭重交到原房主朱錦翹的12位后人手中。如今這些信物已隨僑眷散落全球，成為永不褪色的鄉(xiāng)愁坐標(biāo)。“如果房子塌了，家鄉(xiāng)就失去了惦念的錨點?！绷种境傻母形虻莱霰举|(zhì)——僑房是維系海外游子與故土情感的最后紐帶。

????對海外華僑而言，僑房作為祖產(chǎn)，其核心價值早已升華為一種情感與文化的歸屬。今年春節(jié)，一位70多歲的老華僑回到張小明僑鄉(xiāng)故事民宿的祖居地時，面對修葺一新的老宅感慨萬千：“上次回來還是幾年前，那時荒草比人高，根本不能靠近，與現(xiàn)在比真是天壤之別。”張小明與房屋主人攀談時，對方不太在意房屋租金與管理問題，只是表示：“房子修好，有人照看，就行了?！边@種深沉厚重的情感共鳴構(gòu)成了僑房活化真正動人之處。

????建筑的重生，不僅煥發(fā)了歷史風(fēng)貌，更悄然凝聚著社區(qū)人心。臺山光大學(xué)校民宿內(nèi)那口校鐘的故事，恰是這種轉(zhuǎn)變的生動注腳。這口兼具報時、報警功能的西式銅鐘，曾是華僑引入現(xiàn)代生活方式的象征。學(xué)校停辦后，鐘樓荒廢三十余載，村民卻用最樸素的方式守護(hù)著這份遺產(chǎn)——當(dāng)盜賊試圖偷運(yùn)時，是村民發(fā)現(xiàn)并阻止盜竊行為。民宿主理人陳德慶在修復(fù)工程啟動時，從最初遭受到村民的冷眼旁觀，到后來的主動獻(xiàn)鐘，態(tài)度的轉(zhuǎn)變，折射出僑房活化對社區(qū)凝聚力的重塑。

????從朱錦翹后人珍藏的照片，到那位老華僑地句“房子修好了就行了”，共同勾勒出僑房活化的深層意義：華僑的根，永遠(yuǎn)扎在故鄉(xiāng)的土地上。而這些重獲新生的僑房，正在成為凝聚鄉(xiāng)情、引進(jìn)人才、創(chuàng)造就業(yè)、振興產(chǎn)業(yè)的多功能平臺，既守護(hù)了僑鄉(xiāng)的文化根脈，又為鄉(xiāng)村振興注入了可持續(xù)的發(fā)展動力。

????江門日報 記者 文/圖?趙可義 朱磊磊 實習(xí)生 鄺欣怡