開平33號地成交溢價率為37.4%。

江門市JCR2025-45（蓬江11）號地周邊配套齊全。

????隨著江門樓市半年成績單的揭曉，江門土拍市場今年上半年表現(xiàn)如何？記者從江門市自然資源局了解到，上半年我市成交商住用地10宗，比去年上半年多7宗，其中3宗地塊溢價成交；成交面積約40.2萬平方米，同比增加超200%；收金22.36億元，同比增加超400%。相比去年上半年，今年上半年出讓商住用地?zé)o論是總數(shù)、面積還是總金額都大幅上升，呈現(xiàn)出一片向好的局面。

????文/圖 江門日報記者 陸沿任

????成交面積和金額 均同比大漲

????江門市自然資源局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年我市商住用地共成交10宗，其中新會區(qū)、臺山市各3宗，蓬江區(qū)和開平市各2宗，而江海區(qū)、鶴山市、恩平市則沒有成交商住用地。

????成交面積方面，共成交約40.2萬平方米，同比增長超200%。分區(qū)域看，新會區(qū)最多，共成交約14.1萬平方米，其次到蓬江區(qū)，成交面積約11.4萬平方米，接著是臺山市的約8萬平方米，開平市則是約6.6萬平方米。

????成交額方面，共成交約22.36億元，同比增長超400%。分區(qū)域看，蓬江成交額最高，約10.48億元，其次是新會區(qū)約5.65億元，接下來到開平市約4.33億元，而臺山市成交約1.89億元。

????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長楊東卉分析稱，今年上半年的土拍市場好轉(zhuǎn)，在“好房子”政策及4.0產(chǎn)品受市場歡迎的熱度刺激下，地理位置優(yōu)越的地塊吸引房企爭拍，特別是開平市，近期4.0產(chǎn)品月銷量非常出色，大大提振房企信心。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊認(rèn)為，江門土拍市場已經(jīng)回暖，也可以看出政府推出的地塊還是花了心思的，規(guī)劃設(shè)計要求等方面也十分適應(yīng)當(dāng)前市場的需求，因此土拍成交率較高。與此同時，成交地塊區(qū)域都是供需均衡的狀態(tài)，且?guī)齑媪康偷牡貐^(qū)，像江海、恩平、鶴山這三個購房需求不足或庫存量高的區(qū)域，都沒供地或成交。此外，地塊規(guī)劃容積率更靈活，大部分地塊設(shè)定在1到2.5的區(qū)間，給了開發(fā)商足夠的空間設(shè)計產(chǎn)品。

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭則表示，整體來看，今年上半年江門的土拍市場呈現(xiàn)出分化明顯的特點。首先是大部分地塊，特別是位于一些非核心城區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地塊都是底價成交，占了總成交量的七成。這說明在當(dāng)前市場環(huán)境下，開發(fā)商普遍比較謹(jǐn)慎。其次，形成鮮明對比的是，一些位于城區(qū)核心位置、配套成熟或發(fā)展?jié)摿Υ蟮膬?yōu)質(zhì)地塊都出現(xiàn)了溢價成交，最高的溢價率甚至達到37.4%。這說明市場對真正的優(yōu)質(zhì)土地資源依然非常認(rèn)可，開發(fā)商愿意為此競爭，看好其未來的價值和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

????溢價成交 地塊稀缺得到房企關(guān)注

????今年上半年的土拍市場，最受關(guān)注的莫過于出現(xiàn)了三宗溢價成交的地塊。其中開平市2宗，蓬江區(qū)1宗。

????今年1月，匯峰地產(chǎn)以總價3.49億元，折合樓面地價約2886元/平方米，成功拿下開平33號地，溢價率37.4%。5月7日，濱江新區(qū)一宗商住用地成功出讓——駿景灣以72202萬元競得江門市JCR2025-45（蓬江11）號地，折合樓面價4778元/平方米，溢價率6.18%。5月30日，開平市一宗商住用地溢價300萬元成交。開平市美譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價8391萬元，折合樓面地價約1609元/平方米，成功拿下開平09號地。該地塊溢價率3.7%，這也是開平年內(nèi)第二宗溢價成交的商住用地。

????去年同期，江門土拍市場一宗溢價成交的商住用地都沒有。那么，為何今年上半年的土拍市場，能一下出現(xiàn)3宗溢價的商住用地？

????鄧桐燊告訴記者，可以看出，政府推地思路是滿足購房者剛需和改善型購房需求，精準(zhǔn)到位，符合開發(fā)商需求，由此兩者一拍即合，也打破去年的沉悶局面，出現(xiàn)了多宗溢價地塊。

????張鎮(zhèn)蘭分析，上半年開平市成交的兩宗地塊均位于核心區(qū)“東匯城片區(qū)”附近，周邊擁有繁華的商業(yè)街區(qū)，還有規(guī)劃的新學(xué)校，生活便利度、成熟度都受到當(dāng)?shù)厝说恼J(rèn)可。其次是該板塊有市場基礎(chǔ)支撐，目前周邊集中了多個開平去化速度較快的樓盤，房企對這個地塊未來的銷售前景有較大的信心。至于蓬江區(qū)方面，成交地塊位于濱江新區(qū)核心地段，景觀、商業(yè)、教育等配套齊全。尤其是景觀資源方面，該地塊北望園山湖公園，西望會展中心、江門體育中心，景觀視野開闊，且周邊還聚集了多個高端樓盤?！皸l件如此優(yōu)越，自然得到房企的重點關(guān)注。”

????“能溢價成交的前提是房企搶地，而搶地的前提是地塊的稀缺性，簡單來說就是賣一塊少一塊?！编囃鲞€表示，上半年，開平兩宗成交的商住用地出現(xiàn)溢價，主要還是優(yōu)質(zhì)地段，一塊位于東匯城大型商住區(qū)域，另一塊位于開平市中心臨江地位，均為成熟居民區(qū)，周邊商業(yè)配套完善，居住人口集中，由此受到開發(fā)商歡迎。而江門市蓬江區(qū)華安路與龍騰路交叉口東北側(cè)地段地塊是濱江新區(qū)圓山湖公園旁最后一塊靚地，周邊居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)配套趨向成熟。

????展望下半年 土拍市場將繼續(xù)活躍

????那么，對于今年下半年的土拍市場，業(yè)內(nèi)人士如何看待？

????不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著利好政策的不斷釋放，存量房的持續(xù)去化以及地塊質(zhì)量不俗，預(yù)計土拍市場將繼續(xù)保持活躍態(tài)勢?；加上中央持續(xù)加力穩(wěn)樓市，正在悄然改變購房人的預(yù)期和信心。只要政府推出優(yōu)質(zhì)地塊或給予更好的建設(shè)規(guī)劃條件，相信下半年的土拍市場依舊值得期待。

????楊東卉分析，隨著經(jīng)濟的持續(xù)復(fù)蘇和房地產(chǎn)利好政策的加持，購房者信心得到恢復(fù)，提升了對大宗商品的消費意愿，從而推動置業(yè)需求的釋放。房企的投資意愿自然也同步提升，帶動土拍市場的回暖。下半年的土拍市場需要“好地塊”支撐，希望相關(guān)部門在下半年可以繼續(xù)供應(yīng)位置好的地塊，讓拍地企業(yè)可以在此基礎(chǔ)上開發(fā)出市場熱度十足的樓盤。

????鄧桐燊認(rèn)為，按上半年的推地思路，按需供地、精準(zhǔn)推地是主線，相信今年下半年也不例外。同時，為落實中央提出的房地產(chǎn)政策，預(yù)計下半年將推出更優(yōu)質(zhì)、更符合市場發(fā)展方向和購房者需求的地塊。同時，隨著房地產(chǎn)市場回暖，土拍市場也會持續(xù)升溫，有望看到更多溢價成交的地塊出現(xiàn)。

????張鎮(zhèn)蘭則表示，地塊方面，核心區(qū)的地塊只要位置足夠好、潛力足，仍有較大概率維持一定熱度，甚至出現(xiàn)合理溢價。不過，非核心區(qū)地塊可能持續(xù)平淡，需要更大的配套支持或更優(yōu)的出讓條件來吸引買家。房企方面，其拿地意愿將依賴于板塊市場的銷售情況?？偟膩碚f，下半年市場或延續(xù)謹(jǐn)慎分化格局，但若政策支持和銷售回暖延續(xù)，土拍市場有望保持活力并帶動整體氛圍的適度改善。